 當了一輩子的土地代書，李佩勳從沒想到，自己的人生竟然會在50歲後，迎來這麼大的改變。改變的觸媒，是2017年5月上路的「危老重建」政策。 這2年，在他位於新北市三重區的辦公室裡，各方地主絡繹不絕地上門，每逢周末，他還得抽空參加建商主辦的危老說明會，成了台下爆滿聽者口中的李老師。去年一整年，他以危老推動師身分，送出40件「結構安全性能初步評估」（簡稱危老初評），平均算下來，每個月就為超過3棟老宅送出了砍掉重建的敲門磚。這個成績，是新北之冠。 李佩勳說，《危老條例》上路後，可以感受到不少原本已經打消重建念頭的老屋主人，又開始動了起來。「有位老伯，每周六下午就捧著一大疊資料來問我法令，我每次都說『讓你問到飽』。」 對政策延續有感的，不只是土地代書，「危老，愈來愈像房地產產業新的火車頭，火車頭的司機，則是危老推動師。」地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥如此形容。3年下來，危老政策拉起的串聯效應，不只是一棟一棟的老宅開始轉生翻新，逐漸改變了許多街頭巷尾的模樣。全台各地的營造業、房仲業，乃至於不少人的職場生涯，也都跟著這班列車有了全新的生命力。 訴求快、狠、準 解決都更痛點，民眾買單熱絡 新北市城鄉發展局都更處主任祕書李擇仁表示，危老上路至今，已有足夠充分的實例證明，這套政策克服了一般民眾對都更的2大根本痛點：遙遙無期、整合困難。 而關於解決「遙遙無期」的都更痛點，危老重建上路3年來的經典案例，當屬2017年11月28日獲得新北市政府核定的危老案——板橋「欣璞綻」。這個預計在2023年完工、改建為地上25層電梯大樓的危老重建案，從送出重建計畫書到核定，包含例假日在內，總共只花了12天，也成為全國首宗核定的危老重建案。 事實上，「欣璞綻」在超高速通關之前，有著地主等待重建20年的心路歷程。地主之一的莊惠莉坦言，因基地緊鄰捷運新埔站，交通便利，所以長年以來上門探詢整合都更的建商不知凡幾，但結果都一樣，毫無下文。 「2015年，輪到唐璽建設來敲門……，」唐璽建設董事長董景翔評估，若要整合完該基地2500坪範圍的難度很高，因此一開始他打算走「簡易都更」，先申請同意戶比率較高的941坪基地。 沒想到，內政部2017年5月推出《危老條例》，他立刻改弦易轍，以原本計畫的900多坪基地為範圍，先用1個多月的時間申請並通過安全評估，當年11月16日送出危老重建申請書，當月28日就獲核准。 董景翔表示，危老替都更開了方便之門，相較於都更申請程序複雜、時間冗長，對地主來說有太多不確定因素，危老沒有面積限制，只要100％地主同意就可送件申請，從實際操練的結果看來，的確符合立法當時的「打造都更高速公路」目標。 危老改建潮正夯 帶旺傳產、營建、銀行融資商機 危老遍地開花，除了老屋主人受惠之外，房地產產業的樣貌，也有了「雨露均霑」的變化。老牌混凝土業者國產建材實業總經理吳志仁表示，公共工程案一直是公司出貨的主力，但這兩年觀察到，危老建案所帶動的預拌混凝土需求一直在發酵；其中又以北台灣是國產出貨量最高的區域。 以具體數字來看，吳志仁指出，來自這部分的新需求，已占公司每年混凝土總產量650萬立方米的8％，換算下來，每年出貨給危老建案的混凝土，相當於2.5座台北101大樓的興建需求！ 除了帶旺營建、建材等需求之外，危老也帶出了「平台業者」全新商機。舉例來說，信義房屋關係企業安信建經，就開始切入危老市場的「全案管理」服務，目前輔導中的危老案就有四件，均是地主委託自建。 銀行部分也有動作，除了必須推廣政策的公股行庫積極響應，目前參與融資最積極之外，民營銀行也已嗅到商機，包括華泰銀行、台新銀行、新光銀行等，皆針對危老屋主提供專案貸款，也成立類似於「快速通關小組」的審核單位，分食市場大餅。 修法延續政策力道 借力使力，回頭反擊都更障礙 危老重建政策推手、內政部次長花敬群認為，危老重建終究只是都更大計底下的一條快速通道，在飆速衝刺之後，包括近來外界漸有疑慮的「滿街紙片屋」，或者可能造成畸零地、地籍零碎、不利都市景觀等問題，確實都該認真思考。 事實上，《危老條例》今年修法的目的，除了因應時程獎勵3年屆期、必須將政策力道延續之外，同時也試圖引導民眾往較大面積重建的方向思考，因此，相併鄰地面積限制取消，使危老基地可整合鄰地，帶動周邊地區的整體重建，擴大土地使用效益。 另外，本次修法也增訂重建基地的「規模獎勵」；重建面積達200平方公尺，可獲得2％容積獎勵，每增加100平方公尺，再給予0.5％，面積愈大，獎勵愈多；但與時程獎勵合計後，最高仍是10％。花敬群解釋，這次修法的重要概念之一，就是鼓勵民眾以「較為合理」的基地面積申請重建。 某種程度上，花敬群正準備用危老的成功經驗反擊種種都更障礙，這樣的企圖心，除了可望重新燃起都更的市場商機、城市風貌想像外，也讓許多當年經歷「都更磨難」的當事者更加有感。 檢驗危老政策3年成績，火熱效應百花齊放，但這個超乎外界原先想像的好成績，能不能終於轉化為更強大的都市更新動能，不只攸關產業商機，更攸關台灣的城市樣貌、民眾的居住品質，這是危老重建的下一個任務指標。 (尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：今周刊 1223 期 謝謝!) | 
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